Zakup nieruchomości na Cyprze -jak wygląda proces?
Zakup nieruchomości na południowym Cyprze (czyli w Republice Cypryjskiej, należącej do UE) to proces stosunkowo prosty, zwłaszcza dla obywateli UE.
Aby uniknąć błędów i nieporozumień, warto poznać każdy etap – krok po kroku.
Wybór nieruchomości
Na początek – mądra preselekcja ofert. Choć może wydawać się to oczywiste, to właśnie na tym etapie wiele osób popełnia błędy. Wstępna selekcja ofert warto przeanalizować lokalizację (centrum, obrzeża) oraz cel zakupu (życie, wakacje, inwestycja).
Po zatwierdzeniu wyboru – rozpoczynasz proces zakupu.
Wskazówki praktyczne:
• Współpraca z pośrednikiem nieruchomości – lokalny, sprawdzony pośrednik pomoże uniknąć nieuczciwych ofert. Ponadto wyselekcjonuje i dopasuje oferty do Twoich potrzeb, marzeń, budżetu i celu (życie, inwestycja, drugi dom),przedstawi tylko sprawdzonych deweloperów i bezpieczne inwestycje.
Rezerwacja i depozyt
Po wybraniu odpowiedniej nieruchomości podpisujesz Reservation Agreement ( Umowa rezerwacyjna) i wpłacasz depozyt:
Zwykle 5 000 – 10 000 € – w zależności od wartości nieruchomości.
Na czas rezerwacji (standardowo 4 tygodnie) oferta zostaje zdjęta z rynku. W tym czasie możesz spokojnie przejść do kolejnych etapów, takich jak:
• analiza dokumentów,
• negocjacje warunków
• przygotowanie do finalizacji transakcji
• wszystko, co widoczne na wizualizacjach – z wyjątkiem mebli ruchomych i sprzętu AGD.
To istotna zaleta w porównaniu z inwestycjami zagranicznymi, gdzie podobna cena często oznacza nieruchomość w stanie surowym (do całkowitego wykończenia we własnym zakresie).
Wskazówki: kwota rezerwacyjna wlicza się na poczet nieruchomość. Upewnij się czy kwota rezerwacyjna jest zwrotna. Cześć deweloperów kwotę rezerwacyjną traktuje jako bezzwrotną w momencie gdyby klient zmienił zdanie.
Ważna informacja: Projekty typu off-plan
Należy pamiętać, że projekt typu off-plan (czyli inwestycja na wczesnym etapie, jeszcze przed rozpoczęciem budowy) jest sprzedawany w standardzie „pod klucz” (tzw. stan zamknięty).
Cena obejmuje:
• pełne wykończenie wnętrz,
• posadzki, ceramikę, armaturę łazienkową, wanny/prysznice,
• montaż drzwi wewnętrznych, okien i elementów wykończeniowych,
• wszystko, co widoczne na wizualizacjach – z wyjątkiem mebli ruchomych i sprzętu AGD.
To istotna zaleta w porównaniu z inwestycjami zagranicznymi, gdzie podobna cena często oznacza nieruchomość w stanie surowym (do całkowitego wykończenia we własnym zakresie).
Due diligence i analiza prawna
Prawnik (najlepiej niezależny) dokonuje sprawdzenia:
• statusu własności,
• wpisów w land registry (odpowiednik księgi wieczystej),
• ewentualnych zobowiązań lub obciążeń hipotecznych,
• zezwoleń na budowę i użytkowanie.
Wskazówki: kupując nieruchomość z tzw off plan (zanim zostanie rozpoczęta budowa) pojawiają się oferty przed sprzedażowe. Upewnij się iż prawnik odpowiednio zabezpieczył Cię w kontrakcie sprzedaży w razie gdyby były opóźnienia — wartość miesięcznej wartości z wynajmu nieruchomości za zwłokę.
Umowa końcowa (Contract of Sale)
Po zakończeniu analizy prawnej, podpisuje się umowę końcową.
KYC
W Republice Cypryjskiej proces KYC (Know Your Customer) jest obowiązkowym elementem każdej transakcji związanej z zakupem nieruchomości – dotyczy to zarówno klientów indywidualnych, jak i firm.
⸻
Jak wygląda procedura KYC na Cyprze?
Dokumenty wymagane od osoby fizycznej:
1. Dowód tożsamości – paszport lub dowód osobisty.
2. Potwierdzenie adresu zamieszkania – rachunek za media, wyciąg bankowy lub oficjalny dokument z urzędu (wydany w ostatnich 3 miesiącach).
3. Źródło dochodu / pochodzenie środków – np.:
• zaświadczenie o zatrudnieniu,
• wyciągi bankowe,
• dokument sprzedaży innej nieruchomości,
• spadek, darowizna, itp.
Dla osób prawnych (np. spółki):
1. Dokumenty rejestrowe spółki,
2. Struktura właścicielska i beneficjenci rzeczywiści (UBO),
3. Sprawozdania finansowe i rachunki bankowe,
4. Dane dyrektorów i udziałowców.
Wskazówki praktyczne::
• Przygotuj dokumenty wcześniej – proces może opóźnić transakcję, jeśli coś będzie brakować.
• Upewnij się, że Twoje dokumenty są aktualne i przetłumaczone na język angielski (nieodpłatnie tłumaczamy dokumenty pomocnicze dla naszych klientów ).
Kto przeprowadza KYC?
• Zazwyczaj Banki (przy zakładaniu konta lub transferach pieniężnych),
• Pytania o źródło środków są obowiązkowe, nie wynikają z podejrzliwości.
Rejestracja umowy
Umowa sprzedaży musi zostać zarejestrowana w Land Registry Office (urząd ds. katastru), co chroni prawa nabywcy.
Wskazówki praktyczne:
Po podpisaniu umowy i otrzymaniu przez dewelopera przelewu na konto prawnik zanosi Contract of sale do land registry. W ciągu 3-4 dni otrzymujesz Contract z pieczęciami i potwierdzeniem iż nieruchomość jest Twoja własnościa. W przypadku off plan ziemia i nieruchomość która zostanie wybudowana. Pamiętaj iż jesteś wlascielem i na każdym etapie budowy możesz odsprzedać swoją nieruchomość.
Finalna płatność i odbiór nieruchomości
Po opłaceniu pełnej kwoty nieruchomość zostaje przekazana nabywcy
Otrzymanie „Title Deed” (tytułu własności)
Jeśli nieruchomość posiada gotowy tytuł – jest on przenoszony od razu.
• W przypadku nowych inwestycji – proces może potrwać do kilku miesięcy od zakończenia budowy.
Dodatkowe koszty około transakcyjne, o których warto pamiętać
Podatek od przeniesienia własności (jeśli nie ma VAT- rynek wtórny)
| Wartość nieruchomości (EUR) | Stawka podatku |
|---|---|
| Do 85 000 € | 3% |
| 85 001 € – 170 000 € | 5% |
| Powyżej 170 000 € | 8% |
VAT (jeśli dotyczy) – 5% na pierwszą nieruchomość lub 19%.
• Opłaty notarialne, prawne – zwykle 1% wartości transakcji.
• Podatek opłaty za media i wspólnotę mieszkaniową.
Dla nieruchomości, których pozwolenie na budowę zostało uzyskane do 31 października 2023 roku, zastosowana jest obniżona stawka VAT 5%.
Dla nieruchomości, których pozwolenie na budowę zostało uzyskane po 31 października 2023 roku, wartość nieruchomości: Stawka 5% obowiązuje dla pierwszych 350 000 €, pod warunkiem że całkowita wartość nie przekracza 475 000 €.
Powierzchnia nieruchomości: Obniżona stawka obowiązuje dla pierwszych 130 m², o ile całkowita powierzchnia nie przekracza 190 m²
W przepisach istnieją tzw. „kruczki prawne”, które umożliwiają uwzględnienie np. powierzchni nieużytkowej. Może to pozwolić na skorzystanie z obniżonej stawki VAT w wysokości 5%, nawet przy większym metrażu. Każdy przypadek wymaga osobnej analizy. Podczas prezentacji nieruchomości będziemy na bieżąco informowani przez dewelopera o szczegółach dotyczących naliczania VAT w zależności od wybranego projektu.
Rynek pierwotny (tzw. Off plan)
Należy pamiętać ze inwestując na etapie off plan lub under construction(w trakcie budowy)czyli na samym początku sprzedaży inwestycji korzystacie z niższych cen nawet ok 30% niż gotowe mieszkania, a przy tym jest większy wybóru mieszkania(rozmieszczenia) i nie musicie od razu zainwestować całej kwoty – jest tu bardzo korzystny plan płatności w transzach (0%) rozłożony na 24 miesiące. Dodatkowym atutem kupując projekt off plan jest możliwość doboru materiałów oraz kolorystyki według gustu.
5- 10 tys euro umowa rezerwacyjna
30-40% przy podpisaniu umowy sprzedaży
10% ukończenie fundamentów
20 % ukończenie stelarza
10 % ukończenie cegieł
10 % ukończenie podług
10 % w momencie oddania kluczy
Wskazówka praktyczna: należy pamiętać, iż większość Developerów z którymi współpracujemy są elastyczni jeżeli chodzi o plan płatności. Kupując na samy początku z ofert przed sprzedażowych jesteśmy w stanie wynegocjować najkorzystniejsze rabaty, warunki i dodatkowe bonusy.
Pomogę Ci znaleźć Twoją wymarzoną nieruchomość
Umów się na spotkanie, powiedź nam o swoich potrzebach a my znajdziemy idealną nieruchomość dla Ciebie
Wybierz odpowiednią dla siebie formę kontaktu i umów się z nami na spotkanie online lub na Cyprze
Przygotujemy dla Ciebie spersonalizowaną ofertę z nieruchomościami dopasowanymi do Twojego budżetu
Podoba Ci się dana nieruchomość? Zobacz ją z nami na miejscu
